גולדשמיט ואח' נ' טי,גי אי, השקעות נדל"ן בע"מ ואח'

החלטה

בתובענה המתבררת לפניי, הגישו התובעים (שהינם אזרחים פרטיים, אשר אין בינהם היכרות מוקדמת), תביעה כנגד נתבעים שונים, בקשר עם הסכמים שעשו התובעים עם מי מהנתבעים בקשר לרכישת נכסים בקנדה ובתיאלנד (להלן: "התובעים").

בטרם החלה התובענה להתברר, עתרו התובעים בבקשה לעיקולים זמניים במעמד צד אחד שנענתה, אשר עתה עותרים הנתבעים לביטולה, ומנגד הגישו התובעים בקשה חדשה לעיקולים, כנגד הנתבע 2 וחברות שבבעלותו (שאינן נתבעות בשלב זה).

שתי הבקשות נידונו במאוחד לפי הסכמת הצדדים ובלאו הכי החלטה זו מהווה הכרעה בשתיהן.

שתי הבקשות:

האחת- בקשה לביטול העיקולים- מיום 5.9.2010, אשר הגישו הנתבעים לביטול צווים ארעיים שניתנו כלפיהם במעמד צד אחד (להלן: "הבקשה הראשונה").

הנתבעים- המבקשים- מתחלקים ל- 4 קבוצות:1. טי. ג'י. איי השקעות נדלן בע"מ- אשר הינה חברה העוסקת בשיווק נדל"ן, ואשר יזמה ושיווקה לתובעים את העסקאות נשוא התובענה, ובאמצעותה התקשרו התובעים בעסקאות (להלן: "הנתבעת 1" או "טי.ג'י.איי").

2. יוסי טוביהו - שהינו בעל השליטה ומנהל הנתבעת 1 (להלן: "הנתבע 2" או "מר טוביהו").

3. ontario limited - הנתבעת 3, שהינה חברה קנדית, בשליטה ובניהול הנתבע 2, שהוצגה לתובעים כחברה היזמית לעסקאות הנדלן נשוא התובענה, המבצעת עבור התובעים את העסקאות לרבות ניהול הנכסים.

4. החברות הזרות- הנתבעות 4-13, אשר הינן כולן חברות נאמנות שהוקמו על ידי הנתבעות 1 ו 3, המצויות בשליטה ובניהול של הנתבעת 3, ועל שמן נרשמו הנכסים נשוא התובענה שנרכשו באמצעות הנתבעים עבור התובעים (הנתבעות 3-13 יקראו להלן: "חברות הנאמנות" או "הנתבעות הזרות").

(בבקשה לעיקול זמני שהגישו התובעים הם כרחו את ontorio עם החברות הזרות ולפיכך בהחלטה זו כשאתייחס לחברות הזרות תכלל בהן גם ontorio).

השנייה- בקשה להטלת עיקולים- מיום 7.9.2010, אשר הגישו התובעים, לצו עיקול זמני, כנגד מר טוביהו, מי-טובים מערכות טיהור מים, טי.ג'י.איי פיור בע"מ וכנגד טי.ג'י.אי השקעות מניבות (2008) בע"מ. שלושת החברות הנ"ל אינן נתבעות בתובענה והתובעים הודיעו כי הם מתעתדים לצרפן כנתבעות (להלן: "הבקשה השנייה").

הרקע לבקשות: התובעים, הגישו ביום 9.5.2010, תביעה ע"ס 6,695,213 ₪, שעניינה, על פי כתב התביעה, ביטול הסכמי התקשרות, להשבת כספים ששולמו בקשר להתקשרויות אלו ולפיצוי, וזאת בעיקר בגין תרמית, הונאה והפרת ההסכמים מצד הנתבעים.

ביסוד התובענה התקשרויות שנערכו בקשר לעסקאות נדל"ן בעיקר בקנדה ובתאילנד, כאשר התובעים התקשרו עם הנתבעים, תוך שהנתבעים מסתירים מהתובעים עובדות מהותיות בקשר לעניין. בין היתר נטען, כי הנתבעים פעלו באמצעות הנתבעת 1 שהציגה עצמה ועדיין מציגה עצמה כחברת השקעות המתמחה בנדל"ן, מומחית לכאורה לאיתור נכסים בחו"ל שפוטנציאל התשואה, עליית הערך וההשבחה שלהם גבוהים. כך למשל הנתבעים טענו והציגו בכתב ובע"פ מצגים לפיהם לכאורה המדובר בנכסים המושכרים בתפוסה מלאה, לשוכרים וותיקים ובטוחים והכל בהסכמי שכירות ארוכי טווח המוגנים בערבויות מתאימות. על יסוד נתוני דמי השכירות הקיימים לכאורה ועל יסוד תקופות השכירות לפי חוזים לכאורה, הציגו הנתבעים תחשיבי תשואה מדויקים לתקופות ברורות ומוגדרות בגין כל נכס ונכס. תחשיבי תשואה אלו, הציגו את דמי השכירות המדויקים המתקבלים בפועל בגין כל נכס לתקופת שכירות מוגדרת, וכך הציגו את תשלומי המשכנתא המדויקים הנדרשים לשם מימון רכישת הנכס. למעשה, בהתאם לנתונים שהוצגו ע"י הנתבעים, הרי שבאמצעות דמי השכירות המתקבלים בגין הנכסים ממומנים באופן מלא התשלומים הנדרשים למשכנתא שהתקבלה לרכישת הנכס וההפרש שנותר מקנה למשקיעים רווח סביר מובטח.

הנתבעת 1 הציגה עצמה כמשווקת בלבד של הנכסים ושל ההשקעה והיא החתימה את התובעים על הסכמי הרכישה, גבתה מהם את הכספים ומהווה הקשר היחיד והבלעדי של הנתבעים האחרים. הנתבעת 1 החתימה את התובעים על הסכם השיתוף בקשר לכל נכס, שנחתם בינם לבין שאר המשקיעים בנכס ובין יזם העסקה לכאורה –הנתבעת 3, וחברות נאמנות- הנתבעות 4-13 המבצעת את עסקת רכישת הנכס עבורם.

התברר לתובעים שלמעשה כל הנתבעים פועלים כגוף אחד ולמעשה מאחוריהם עומד בעל אינטרס אחד- הנתבע 2, והפיצול ביניהם הוא מלאכותי ונועד כולו כדי לאפשר ולשרת את התרמית וכדי להקשות על התובעים.

שיטת התרמית, הייתה בשלב הראשון לאחר רכישת הנכסים, הנתבעת 1 העבירה לתובעים את התשואות המובטחות בגין הנכסים כפי המובטח. הסתבר בדיעבד כי תשלומי התשואה הראשונית שהועברו למשקיעים, מקורם לא בתשואה אמיתית המתקבלת בגין הנכסים, אלא בחלק קטן מכספי ההשקעה של התובעים עצמם (או חלק מכספי משקיעים חדשים ואחרים שהתקשרו לאחר מכן עם הנתבעים בעסקאות אחרות)- למעשה המדובר בתרמית בשיטת הפרמידה. בין היתר הנתבעים הצליחו "לממן" את תשלום התשואה באופן זה ולהוציא התרמית אל הפועל, לאור שהם מסתירים מהמשקיעים את המחיר האמיתי בו נרכשו הנכסים, ובמקביל מציגים בפניהם כי הנכסים נרכשו לכאורה עבורם במחיר שהנו למעשה גבוה באופן ניכר מהמחיר ששולם בפועל-והכל בפערים של עשרות אחוזים- המסתכמים במאות אלפי דולרים. כך למעשה תוך הטעייה ותרמית הנתבעים הצליחו לגבות מהמשקיעים תשלום ביתר, ואף בכפל, עבור רכישת הנכס לכאורה, כאשר את ההפרש הגדול הם משלשלים שלא כדין לכיסם וככל הנראה באמצעות חלק קטן ממנו הם מימנו בשלב הראשון את תשלומי התשואה המובטחת. מסתבר כי תשלום התשואה בשלב הראשון, נעשה למעשה מכספם של המשקיעים עצמם המוחזר להם בעסקה סיבובית ובלתי כשרה. לאחר זמן מה ובכל העסקאות והנכסים, הנתבעים הפסיקו להעביר את התשואה בגין דמי השכירות עבור כל שלושה חודשים מראש כפי שהתחייבו, אלא מודיעים באופן חד צדדי והתחילו להעביר את התשואה כל שלושה חודשים בדיעבד, וכך למעשה דילגו למשקיעים על תשלום דמי השכירות של רבעון שלם. לאחר מכן, הנתבעים המשיכו להפר את ההסכמים ונמנעו מלהעביר לתובעים את מלוא התשואה המובטחת כסדרה, עד שלמעשה הפסיקו לחלוטין להעביר לתובעים תשואה בגין הנכסים, תוך התלות בטענות סרק בלתי מבוססות כגון המשבר הכלכלי העולמי, הוצאות בלתי צפויות על הנכס, בריחת שוכר, פשיטת רגל של שוכרים, קושי להשכיר וכו'. לאחר מכן הנתבעים אף התחילו לדרוש מהתובעים שיעבירו להם תשלומים נוספים בגין ההוצאות לכאורה בקשר לנכסים ולמעשה התחילו לטעון כי התובעים הם אלו שחייבים להם כספים לכאורה, ובגינם הם מחלטים את הנכסים.

התברר לתובעים בין היתר, כי לא בכדי הנתבעים לא השקיעו בעצמם בעסקאות, וזאת לאור שהנתונים שהוצגו ע"י הנתבעים בקשר למכירי הרכישה של הנכסים, אינם נכונים ולמעשה הנכסים נרכשו לטובת התובעים באמצעות הנתבעים במחיר נמוך משמעותית מהמחיר שהוצג לתובעים והכל תוך שהנתבעים משלשלים שלא כדין את ההפרש העצום לכיסם, ללא ידיעת והסכמת התובעים.

במסגרת התובענה, בנוסף לסעד הכספי, התבקשו, בין היתר, הסעדים הבאים: להורות על ביטול ההסכמים וההתקשרויות נשוא התובענה שנערכו בין התובעים לנתבעים. להורות לנתבעים להשיב לתובעים את כל סכומי ההשקעה ("ההון העצמי"), שקיבלו מהתובעים בהתאם להתקשרויות בין הצדדים. להורות לנתבעים לפצות את התובעים בגין כל ההוצאות שנגרמו להם בקשר עם ההתקשרויות בעסקאות (לרבות תשלומים בגין רכישת הנכס, "הוצאות רכישה", שכ"ט עו"ד, מס רכישה, הוצאות נלוות וכו'). להורות לנתבעים לפצות את התובעים בגין כל הנזקים שנגרמו להם כתוצאה מאובן הרווח הצפוי האלטרנטיבי שהיה יכול לצמוח להם על סכומי ההשקעה, ולחילופין להורות להם להשיב לתובעים את כל התשלומים שקיבלו מהם בהתאם להתקשרויות בין הצדדים. לחילופי חילופין להורות לנתבעת 1 להשיב לתובעים את הסכומים שגבתה מהם שלא כדין בגין "עמלת שיווק". לחילופי חילופין, להורות לנתבעים להשיב לתובעים את הסכומים ששלשלו לכיסם בקשר עם ההפרש שבין מחיר הרכישה של הנכסים שנמסר והוצג לתובעים ובין המחיר האמיתי בפועל. להורות על הרמת מסך ההתאגדות בין כל הנתבעים.

ומכאן התובענה.